Las tareas adicionales que se pueden encontrar en un condminio son ilimitadas. Complementando a la entrada anterior dejo aca una breve lista de los complementos mas cotidianos que pueden ser oportunidades para que un administrador pueda ejercer su labor.

1- Cerco eléctrico: Es un perímetro electrificado de disuasión inteligente y detección temprana. Se trata de una barrera perimetral que transmite confianza y orden superior.
Labores que implica: La administración del condominio coordina que el edificio mantenga empresa certificada SEC, revisión mensual de energizador, voltaje, batería de respaldo y protocolo de corte por emergencia.
Dificultades / amenazas: Electrocución por mala instalación, falsa sensación de seguridad, multas por falta de señalética y certificación, sabotaje sin respaldo, aspecto de abandono, promocion del fenomeno de la “ventana rota”.
Cómo se justifica el cobro: se trata de un activo crítico de seguridad para gestión documental impecable, requiere coordinación técnica, trazabilidad de mantenciones y resguardo jurídico proactivo para elevar la tranquilidad de toda la comunidad. Muchas veces los seguros depende de este item.

2- Grupo electrógeno: Respaldo energético autónomo para áreas comunes, ascensores, bombas, pasillos, escaleras. Continuidad operativa total.
Labores: La administración del condominio debe asegurar que el edificio ejecute pruebas semanales con y sin carga, control de combustible, aceite, baterías, ATS automático y bitácora detallada.
Dificultades / amenazas: Si un equipo que no parte en corte real, quizá combustible contaminado, falla de ATS, puede dejar ascensores atrapados, incendio por mal manejo de diésel, deja sin suministro de agua, etc.
Justificación: Activo para evitar caos en blackout. Su dirección es técnica, preventiva y de alta responsabilidad, con beneficio directo y positivo para los residentes del conjunto.

3- Paneles solares: Sistema fotovoltaico para autoconsumo o inyección a red. Ahorro energético notable y sustentabilidad.
Labores: La administración del condominio garantiza que el edificio monitoree generación diaria por app, limpieza de paneles, inversor, anclajes, garantías y declaración con distribuidora.
Dificultades: Baja generación por suciedad o sombra, daño por viento, inversores quemados, expectativas de ahorro no cumplidas.
Justificación: Requiere control de producción versus promesa, coordinación especializada y gestión del beneficio económico colectivo con mirada exelente y optimizadora.

4- Lavandería: Sala común con lavadoras y secadoras de uso comunitario o concesionada, es un espacio funcional y hogareño.
Labores: La administración del condominio vela porque el edificio tenga aseo constante, control de fichas, reposición de insumos, mantención de equipos y reglamento claro.
Dificultades: Mal uso, hurtos, inundaciones por mangueras sueltas, conflictos por horarios, consumo eléctrico elevado, detergentes de mala calidad que se pegan y producen olores o que dañan mangueras..
Justificación: Servicio de convivencia exigida por reglamento, control y mantención constante, con foco en la experiencia del usuario y la armonía vecinal.

5- Sala de máquinas ascensor: Recinto técnico donde está el controlador y motor del ascensor. Corazón de la movilidad vertical.
Labores: La administración del condominio hace que el edificio controle acceso restringido, aseo técnico sin polvo, temperatura, iluminación y libro de mantención al día.
Dificultades: Intervenciones no autorizadas, sobrecalentamiento, multa por incumplimiento de normativa de ascensores Ley 20.296.
Justificación: Recinto normado y crítico. La dirección técnica es garante legal de su cumplimiento y de la seguridad de los pasajeros.

6- Sala de calderas: Sistema central de calefacción y agua caliente sanitaria. Fuente de confort térmico estable y seguro.
Labores: La administración del condominio procura que el edificio mantenga empresa certificada, revisión de caldera, presurización, tratamiento de agua y certificación anual.
Dificultades: Intoxicación por CO, explosión por sobrepresión, corte de agua caliente masivo, consumo de gas disparado.
Justificación: Riesgo vital y energético mayor. Requiere gestión técnica y legal muy rigurosa, profesional y preventiva.

7- Estanque azotea: Estanque de acumulación de agua potable en altura. Reserva vital y autonomía hídrica.
Labores: La administración del condominio logra que el edificio cumpla limpieza y sanitización semestral certificada, control de flotadores, reboses, tapas herméticas para garantizar la inocuidad del agua.
Dificultades: Contaminación del agua, filtraciones a pisos inferiores, vectores y algas, multa sanitaria por incumplimiento.
Justificación: Salud pública directa. Implica protocolo sanitario y trazabilidad de proteccion a toda la comunidad con excelencia operativa. En la actualidad, toda el agua es almacenada temporalmente en algun tipo de estanque.

8- Sala de estudio: Espacio común de trabajo silencioso y productivo. Oasis de concentración para familias y estudiantes.
Labores: La administración del condominio dispone que el edificio tenga reglamento, reserva por app, aseo, control de ruido, iluminación e internet de alta velocidad.
Dificultades: Uso como sala de fiestas, ruido a departamentos colindantes, ocupación indebida fuera de horario y los estudiantes que comen en el lugar dejando olores y suciedad.
Justificación: Gestión de activo de alto valor para familias, estudiantes y teletrabajadores del conjunto residencial, con plusvalía educativa.

9- Piscina al aire libre: Piscina descubierta estacional y recreativa. Espacio de verano y encuentro.
Labores: La administración del condominio organiza para que el edificio gestione apertura y cierre de temporada, salvavidas certificado, pH, cloro y control de aforo.
Dificultades: Accidentes por falta de salvavidas, multas sanitarias, demanda por ahogamiento, filtraciones estructurales.
Justificación: Alto riesgo y alta estacionalidad. Requiere protocolo sanitario y de seguridad impecable para resguardar el bienestar colectivo.

10- Piscina techada o temperada: Piscina interior climatizada todo el año. Bienestar permanente y premium.
Labores: La administración del condominio hace que el edificio opere con caldera, deshumidificadora, temperado y consumo de gas controlado durante 12 meses.
Dificultades: Costo energético altísimo, hongos por humedad, corrosión, condensación en estructura metálica.
Justificación: Tres veces más compleja que una exterior. Justifica tarifa por operación continua, técnica y energética especializada.

11- Estacionamiento visitas: Cupos de rotación para invitados y proveedores. Hospitalidad ordenada.
Labores: La administración del condominio permite que el edificio regule reglamento, tiempo máximo, libro de registro, CCTV e iluminación.
Dificultades: Apropiación por residentes, conflictos por uso prolongado, robos, uso como bodega improvisada.
Justificación: Principal foco de conflicto de convivencia. Requiere gestión activa, diplomática y constante con enfoque resolutivo.

12- Estacionamiento subterráneos: Nivel -1, -2 con alta carga técnica e industrial. Infraestructura subterránea segura. Incluye las bodegas.
Labores: La administración del condominio consigue que el edificio controle extracción de CO, iluminación 24/7, bombas de achique, filtraciones y red de incendio.
Dificultades: Inundación, acumulación de CO mortal, robos, daños a vehículos por filtración, gente que usa las bodegas para vivir o trabajar.
Justificación: Recinto técnico subterráneo con riesgos de seguridad industrial que demanda supervisión profeisonal y preventiva.

13- Bicicletero: Custodia de bicicletas y movilidad sustentable. Espacio verde y ordenado.
Labores: La administración del condominio verifica que el edificio lleve inventario actualizado, registro de propietarios, CCTV y prevención de abandono.
Dificultades: Hurtos, bicicletas abandonadas ocupan espacio util, desorden y acumulación de chatarra.
Justificación: Gestión de inventario y seguridad patrimonial de los residentes, con aporte positivo a la movilidad ecológica.

14- Canchas de tenis: Instalación deportiva de alto estándar y plusvalía.
Labores: La administración del condominio asegura que el edificio gestione reserva por app, mantención de superficie, iluminación y malla perimetral.
Dificultades: Deterioro rápido por mal uso, conflictos por reserva, lesiones por superficie irregular.
Justificación: Activo deportivo que eleva plusvalía y requiere mantención especializada, preventiva y entusiasta.

15- Sauna: Baño de vapor seco de relax y bienestar. Experiencia spa dentro de casa.
Labores: La administración del condominio controla para que el edificio mantenga eléctrico trifásico, termostato calibrado, timer de seguridad y aseo profundo.
Dificultades: Riesgo de incendio, desmayos por mal uso, consumo eléctrico oculto, hongos por humedad, transmision de enfermedades dermicas.
Justificación: Equipo de riesgo con normativa de seguridad y alto consumo que exige supervisión técnica constante y responsable.

16- Gimnasio: Sala de acondicionamiento físico común y motivadora.
Labores: La administración del condominio hace que el edificio mantenga máquinas calibradas, pesas, contrato de empresa, aseo diario y botiquín.
Dificultades: Lesiones por máquina en mal estado, responsabilidad civil, mal uso, ruido hacia departamentos.
Justificación: Requiere plan de mantención y prevención de riesgos de accidentes, con foco en bienestar integral y vida activa.

17- Club house: Salón de eventos principal de la comunidad. Corazón social y celebratorio.
Labores: La administración del condominio procura que el edificio gestione arriendo con contrato, garantía, inventario detallado y aseo post-evento.
Dificultades: Daños por mal uso, ruidos molestos y denuncias municipales, conflictos entre vecinos por horarios.
Justificación: Gestión de eventos, de convivencia y de inventario de alto valor que potencia la vida comunitaria con alegría.

18- Multicancha: Cancha multiuso para fútbol, básquet y recreación. Espacio polideportivo dinámico.
Labores: La administración del condominio logra que el edificio controle pelotas, arcos, iluminación, uso nocturno regulado y demarcación.
Dificultades: Ruido hacia el vecindario, pelotazos a ventanas y autos, desgaste de superficie por uso intensivo.
Justificación: Gestión de convivencia por ruido y mantención de infraestructura deportiva de uso intensivo y familiar.

19- Jacuzzi: Tina de hidromasaje comunitaria y terapéutica. Remanso de relajación.
Labores: La dirección del conjunto residencial trata agua diario, controla temperatura, filtros, desinfección, reglamento sanitario y consumo energético.
Dificultades: Es la instalación con más riesgo sanitario. Bacteria legionela, hongos, quemaduras por temperatura excesiva, pelos y fluidos que se pegan dentro de las mangueras.
Justificación: Sanitario más energético. Requiere control casi diario y protocolo riguroso que asegura salud, disfrute y tranquilidad.

20- Cuenta con empresa de guardias: Seguridad externalizada con empresa OS10 certificada. Protección profesional.
Labores: La gestión de la torre controla contrato, credenciales vigentes, turnos, libro de novedades, supervisión de rondas y reemplazos oportunos.
Dificultades: Guardias sin curso, alta rotación, durmiendo en turno, falta de dotación en fechas críticas, guardias con antecedentes, falta de registro histoirico de guardias, guardias que venden informacion del edificio.
Justificación: Gestión de contrato de seguridad privada normado por Carabineros. Alta responsabilidad legal y operativa con impacto positivo.

21- Empresa externa para jardinería: Jardines mantenidos por tercero especializado.
Labores: La dirección del inmueble coordina riego programado, poda formativa, fertilización, control de plagas y reposición de especies.
Dificultades: Riego excesivo y filtraciones a subterráneos, árboles que levantan veredas, plagas estacionales, especies incompatibles entre si.
Justificación: Gestión de áreas verdes y de consumo de agua, que es un gasto relevante y visible para la plusvalía y el bienestar.

22- Instalaciones de conserjería: Recepción, baño y kitchenette del personal. Espacio digno , funcional y ordenado.
Labores: La gestión del conjunto habilita climatización adecuada, mobiliario funcional, casilleros e higiene permanente según DS 594.
Dificultades: Fiscalización de Seremi de Salud, condiciones indignas generan multas y alta rotación de personal valioso, falta de capacitacion en atencion de publico.
Justificación: Obligación legal del empleador que afecta directamente la calidad del servicio, la retención del equipo y el clima laboral.

23- Casino para el personal: Comedor de colaboradores y punto de encuentro humano. Bienestar laboral.
Labores: La dirección de la comunidad equipa refrigerador, microondas, aseo profundo y normativa sanitaria al día.
Dificultades: Plagas, malos olores, conflictos por uso desordenado.
Justificación: Bienestar laboral que reduce rotación, mejora clima y productividad del equipo de servicio con efecto positivo en todo el inmueble.

24- Portones automáticos: Acceso vehicular motorizado, ágil y seguro. Flujo continuo.
Labores: La gestión de la torre mantiene motor, cremallera, fotoceldas, control de llaves y tags, respaldo de batería y lubricación periódica.
Dificultades: Atropello por falla de fotocelda, portonazo por falla de cierre, daño a vehículos.
Justificación: Activo de seguridad y de alto flujo diario. Falla crítica significa comunidad cerrada e incomunicada, por eso requiere atención prioritaria.

25- Control de acceso automatizado: Lector de tag, QR, patente, rostro y app móvil. Seguridad digital e inteligente.
Labores: La dirección del conjunto actualiza base de datos, altas y bajas inmediatas, enrolamiento, soporte a residentes e integración con conserjería.
Dificultades: Filtración de datos personales, clones de tag, falla que deja sin acceso, dependencia de internet.
Justificación: Gestión de tecnología más datos personales más seguridad. Requiere soporte continuo, especializado y proactivo.

26- Demandas vigentes: juicios activos de la comunidad, laborales o civiles. Contingencia legal estratégica.
Labores: La gestión de la torre coordina con el abogad la recopilación de antecedentes, asistencia a audiencias, provisión contable y comunicación transparente a comité.
Dificultades: Embargos, multas laborales, pérdida de juicio por falta de antecedentes, daño reputacional para el inmueble.
Justificación: Ítem de mayor riesgo patrimonial y legal. Justifica por sí solo un honorario mayor por carga de gestión y responsabilidad integral.

Bibliografía

1. Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, Chile (2022).
2. MINVU (2023). Manual de mantención de activos habitacionales.
3. Alles, M. (2019). Dirección estratégica por competencias.
4. Heskett et al. (2015). The Service Profit Chain, Harvard.